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马年买房“刚需”变“刚虚”？ 365地产家居网资料图片 |
365地产家居网 南京讯 马年刚至，南京便有不少开发商借着去年楼市散发的“余热”打响战斗。一些定位高端的楼盘，抓住时下热点新闻事件玩起花样营销，增加了不少市场关注度。
与这部分高调开局的改善盘不同的是，刚需盘明显低调不少。365地产家居网了解到，一些在“丰收年”中卖得不歇火的刚需盘目前正在紧锣密鼓地调整产品类型，新上架的货源或多将以“精装”示人。此外，产品线依旧，却不愿透露价格信息的刚需盘，除了在为开年的首次“报价”努力之外，也在多方比对区域内“优先发售”产品定价，进而做出调整。>>开年“钱紧” 南京部分银行首套房利率上浮3成
再加上多幅地王“发声”对板块预期的拉升、银行商贷贷款利率日渐上浮等因素，都让手上钱不多的刚需客很明显的感受到，刚需在马年买房“不虚”谈何容易。
刚需、刚改板块“精装”一片 毛坯比对精装无声抬价？
去年在土地市场上活跃万分的城北和仙林两大板块，区域内不少开发商今年不再持有“平推”的入市思路。以中电颐和家园、通宇林景御园、世茂外滩新城为主的不少楼盘，很有可能调整产品线，在后期带来精装房源入市。另外，去年年初不少刚需客群关注的仙林板块，除了栖霞星叶枫情水岸后期可能有部分价格偏低的毛坯房源推出之外，其余均价“顶2”的房源已经离刚需购房者越来越远。
“精装是趋势，我觉得城北的不少楼盘目前对产品的定位正在逐渐走高。”金浦地产广告营销部经理徐明昊表示，未来随着不少地王产品的问世，城北板块不少偏刚需的楼盘价格会重新步入一个台阶。其实不仅仅是城北板块，江浦、江宁九龙湖、城南不少楼盘从去年市场火爆之时，便已经快速走上了精装道路。
新春伊始，除了大方向一致做精装之外，部分刚需、刚改板块毛坯楼盘也有着自己的策略。一位不愿透露姓名的城北开发商人士表示，一般现在周边有精装对手的毛坯项目，如果不是着急入市，春节后的定价会参考区域内“精装对手”的价格，“而且报价应该不会太低。”>>1月南京房价涨0.54% 多楼盘“跨年”涨幅猛超5%
笔者在近日也以购房者身份探访过城北、仙林多家刚需热盘，可以发现，置业顾问层面给出的回应均比较模糊。即便是作为买房人，也很难了解到部分楼盘马年“第一炮”具体的价格、产品类型。
银贷、高价地压迫心理 刚需开局便“虚掉”？
除了开发商自身的推盘策略之外，一些市场层面潜在的不可控“隐力作用”，似乎也更为偏向开发企业。
新年刚过，便有银行对首套房房贷执行最高上浮30%的利率，这对于刚需购房者来说并不算好消息。对比起与去年年初能贷到85折，买房人得多花不少钱。
以一套总价100万的房子首付30万、商贷70万来计算为例，若按照85折来计算，贷款20年月度还款额为5193元/㎡左右；若按照基准利率来算，贷款30年月度还款额将达到6150元/㎡。也就是说，今年买房人贷款30年、贷款70万的话将比去年多还近1000元/㎡。每个月多出近千元的还款额对于刚需来说不是一笔小数。
除了银贷层面给刚需购房者释放的信号之外，目前刚需市场上即将兑现的“高价面粉”显然也对刚需的心理产生了一定冲击。
2013年，低调的城北板块开出了15420元/㎡的楼面价，城南则在恒大的力拼之下楼面价达到了14033元/㎡，而仙林地价则凭借着昆仑沃华置业力拼保利、朗诗后，创下了14212元/㎡的高价。另外，江宁大学城8326元/㎡的楼面价、浦口新城达到7973元/㎡。刚需板块逼近房价的地价，给刚需购房者带来的心理压迫并不算小。
马年上半年置业刚需压力大 远郊板块可纳入考虑
马年春节“刚需”转为“刚虚”，正确的置业心态应该如何？面对各方接踵而至的压力，刚需客接下来应该在哪里挑选房源？>>快速出货or高价试水 南京楼市新年伊始戴高帽？
对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉觉得，“确实不少刚需板块已经呈精装修成片态势了，开发企业的举动在提高板块预期的同时，对周边毛坯房源的反作用力也是显而易见的。市场目前还是呈现在火热的态势中，一旦报价涨不上去，开发商还是更愿意靠精装修产品来挤入市场的。”
张辉表示要改变这样的市场现状并不容易，买房者只有在无奈接受的同时多挑挑适合自己的房源以实现利益最大化。，“买房人对于楼市的个体判断很重要，一些被低估的房源，可能买到就赚到；一些价格高，价格透支过度的房源，要多做分析注意规避。”
南京林业大学社会学系主任孟祥远觉得，2014上半年对于刚需购房者来确实是等不起的半年，“个人觉得银贷市场、高价地等因素会对刚需心理产生一定影响，另外上半年延续去年态势房价出现‘补涨’很有可能。”
“刚需置业可以考虑一些有交通利好的远郊板块，六合会是不错的选择。刚需客在实地探访、摸清需求的基础上，句容宝华也可以纳入考虑。除此之外，二手房也可纳入考虑，虽然小区环境、物业等相比起新房来说差一些，但交通配套成熟是关键。”孟祥远说。
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